Оценка недвижимого имущества

Очень важно знать цену принадлежащих компании зданий и сооружений, если руководители или ее учредители намерены оформить в банке кредит, заложив эту коммерческую недвижимость. Во всем мире такую недвижимость кредиторы считают наиболее ликвидным залогом и охотно оформляют кредиты под нее.

Оценка стоимости сооружений и зданий потребуется в том случае, если компания намерена провести капитализацию и повысить рыночную цену, либо выпустить на рынок акции.

По инициативе руководства компании может быть произведена оценка принадлежащей ей недвижимости, такой как здания, офисные и производственные помещения, недостроенные объекты. Объектами при расчете цены сооружений могут быть дороги, емкости и резервуары, мосты и тоннели, объекты внешнего благоустройства, сети электропередач и связи, другие кабельные сети. Список сооружений очень широк и иногда оценщику приходится определять цену уникального единственного объекта.

Расчет цены объектов невозможен без точного описания каждого из них и подробных характеристик. От полноты представленных данных зависит точность результатов оценки. Каждому типу сооружений соответствует набор характеристик, без учета которых определить его цену невозможно. Для газо- и нефтепроводов важны протяженность, тип прокладки, наличие вспомогательного оборудования и т.д. При оценке дорог важен тип основания дороги, толщина и вид дорожного покрытия, интенсивность движения по ней, протяженность, ликвидность.

Сооружения чаще всего важны не сами по себе, а в комплексе с другими объектами, получающими доходы от их эксплуатации. Это вызывает определенные трудности при использовании основных подходов в определении их рыночной стоимости в индивидуальном порядке, и не всегда представляется возможным.

В отличие от способов оценивания зданий и земельных участков, определение цены сооружений имеет определенные особенности. Рынок их очень узок и не развит, сооружения чаще всего продают вместе с комплексами, что усложняет работу по оценке.

Расчет цены зданий и сооружений, как и аналогичных объектов, производится с применением трех основных подходов: сравнения, определения затрат и доходного.

Затратный подход базируется на том, что фактические затраты на возведение данного объекта и текущие расходы на его содержание — это ориентир для определения его рыночной цены. При этом оценивается участок земли, на котором возведен объект, степень его износа, стоимость восстановления и т.д.

Применение сравнительного подхода в оценке рыночной стоимости сооружений всегда затруднено, поскольку рынок таких сделок весьма узок или вообще отсутствует, а точные аналоги практически не встречаются. Это приводит к тому, что применение метода возможно лишь в отдельных редких случаях.

Назначение сооружений всегда вспомогательное, хотя без них обойтись нельзя. Например, забор вокруг участка земли, каким бы он не был, имеет ценность только вместе с этим участком. Доход получают с участка, а не забора вокруг него. Если участок сдают в аренду, доход получат от него. Возможно, вклад наличия забора и скажется на арендной плате, но несущественно.

Вспомогательная роль большинства сооружений является препятствием в применении доходного подхода в их оценке, поскольку сами по себе они не всегда могут приносить владельцу доход. В отдельных случаях возможность выделить доход от использования сооружения в составе комплекса существует. Примером могут быть платные дороги, причалы для речных и морских судов, шлюзы. При оценке таких сооружений доходный подход применим и эффективен.

Специалисты компании «Major Ассистанс» готовы в кратчайшие сроки и в строгом соответствии с законодательством провести оценочные мероприятия с выдачей объективного и обоснованного решения о рыночной стоимости здания или сооружения.