Оценка недвижимого имущества

• оформления залога при получении кредитов;
• предоставление в аренду или передача в доверительное управление;
• при переуступке обязательств должника;
• для внесения в уставные фонды в качестве взноса;
• при разрешении судебных и иных споров о цене объекта;
• в целях национализации;
• постановка на баланс компании и снятие с него;
• планирование сделок купли-продажи;
• при переводе отчетности на МСФО;
• для акционирования или перераспределения долей собственников;
• для страхования;
• при эмиссии акций или привлечении инвесторов;
• ликвидация;
• определение налогооблагаемой базы;
• наследование, имущественные споры, судебные приговоры.

Важными показателями, влияющими на цену при оценке стоимости коммерческой недвижимости, такой, например, как торговые и складские комплексы, будут следующие:

• близость к оживленным магистралям и транспортная доступность;
• плотность жилой застройки вблизи объекта оценки;
• имидж объекта и компании в глазах покупателей товаров или потребителей услуг;
• наличие компаний-конкурентов, особенно крупных сетевых;
• расположение объекта (пристройка, отдельно стоящее здание);
• наличие дополнительных услуг для клиентов (парковки, реклама на фасадах, витрины и т.д.);
• степень износа здания и оборудования;
• обеспеченность складскими и подсобными помещениями, степень автоматизации процессов;
• возможность организации торговли сопутствующими товарами и т.д.

Оценщиками применяются три наиболее эффективных подхода: оценка по доходам, по затратам и сравнительная.

• Оценка по доходам учитывает объем доходов, получаемых от коммерческой недвижимости в текущее время и в будущем.
• Сравнительный метод основан на анализе данных о продажах аналогичных объектов за последнее время.
• Метод определения затрат для расчета цены на коммерческую недвижимость используется реже, потому что она пользуется спросом и данных для применения двух предыдущих подходов достаточно.

Прежде чем заказывать компании расчет цены коммерческой недвижимости, следует четко определить цель этой оценки. Исходя из цели, готовится пакет документов, а также уточняется вид определяемой стоимости. Для недвижимости коммерческого назначения могут определяться три основных вида стоимости: рыночная, инвестиционная или для ликвидации.

• Инвестиционную стоимость определяют в интересах учредителей или инвесторов в целях привлечения инвестиций, повышения уровня капитализации компаний, выпуска акций.
• Рыночная стоимость является отражением цены, по которой объект можно продать в условиях нормальной рыночной конкуренции. Это стоимость важна при оформлении недвижимости в качестве залога, страховании, наследовании.
• Ликвидационная стоимость, как правило, наименьшая. Она отражает цену, по которой объект может быть быстро продан при банкротстве компании. Ликвидационную стоимость определяют, если учредители или кредиторы инициируют ликвидацию компанию.

• правоустанавливающие на объект;
• справки из БТИ;
• информация по обременениям (залог, долговые обязательства, аренда, подписанные контракты, налогообложения, ограничения по использованию и т.д.);
• данные о границах объекта (геодезический план с описанием границ);
• подтверждение прав собственности на занимаемый участок земли;
• данные о других сооружениях в составе объекта;
• информация об имуществе, которое не относится к недвижимому, но оценивается в составе комплекса.

В зависимости от вида оцениваемого объекта коммерческой недвижимости могут понадобиться дополнительные документы:

• о балансовой стоимости, коммунальных и иных платежах (для зданий и офисных помещений);
• техническая документация по объекту.

По результатам работ по оценке заказчик получает пакет официальных документов, имеющих юридическую силу. В них содержится информация о компании, исполнявшей работу, результаты работы, полное описание факторов, оказывающих влияние на цену, включая анализ состояния рынка подобной недвижимости за определенный период.