Оценка недвижимого имущества

• Повышает эффективность решений по управлению и инвестициям;
• применяется в качестве основы для составления грамотных бизнес-планов;
• при реструктуризации компании (слияние, поглощение, ликвидация, выделение);
• для определения текущей стоимости фирмы на рынке при планировании сделок по купле-продаже, а также при отчуждении долей участников общества;
• при любых операциях с ценными бумагами и долями и фирмы для определения их цены;
• для оценки величины залога и кредитоспособности фирмы;
• при страховании имущества;
• для регулирования налогообложения, а также использования в качестве взноса учредителей в уставной капитал;
• для эмиссии или выкупа акций у владельцев;
• при сдаче в аренду или установлении величины арендной платы;
• при стратегическом планировании развития фирмы;
• для оспаривания судебных решений, касающихся собственности или ее части, если при этом ее цена преднамеренно занижена;
• капитализация компании или ее продажа;
• при нотариальных действиях по делам наследования.

На стоимость бизнеса на рынке влияют такие факторы, как прибыль (ожидаемая и текущая), затраты на организацию такой же компании с такими же размерами и видами активов, позицией на рынке. При оценке учитывают спрос и предложения на такие же имущественные объекты, дающие прибыль, их соотношение, период получения доходов, спрос на активы и уровень контроля над бизнес-процессами. Обработка такого большого объема данных позволяет правильно определить стоимость бизнеса на рынке.

В расчетах по оценке стоимости предприятия или бизнеса применяют три известных подхода, выбирая тот, который наиболее полно соответствует задаче по определению цены.

Производят расчет текущей стоимости ожидаемой прибыли. Полагают, что основным фактором, определяющим цену бизнеса, является доход или прибыль. При этом ожидаемую прибыль определяют, учитывая имущество фирмы, перспективы ее развития, показатели в отрасли и в экономике, фактические показатели развития фирмы за прошлые периоды.

Расчеты производят с учетом общей продолжительности получения доходов компании, возможных рисков, а также с учетом изменений курсов валют (цены денег). Этот метод применим, если существует возможность делать прогнозы по объемам доходов компании.

Метод капитализации

Он основан на оценке эффективности использования активов с целью извлечения доходов. Применим, когда доходы компании стабильны, положительны, и их легко прогнозировать.

Более универсален способ дисконтированных потоков денег. На основе прогнозов указанных потоков с учетом ставок дисконта и их изменений со временем определяется текущий объем доходов, которые могут быть извлечены в будущем.

Ставки определяют на основе общего анализа рынка с учетом ожидаемой доходности от аналогичных инвестиций. Плюсом такого способа является то, что он основан на будущих доходах, а через ставку дисконта учитывается ситуация на рынке и определяется риск инвестиций.

Такая оценка стоимости бизнеса компании в максимальной степени определяет бизнес как товар, с которого в перспективе можно получить прибыль.

Сравнительный подход оценки предприятия

Оцениваемое предприятие или бизнес сравнивают с аналогами на рынке, которые были проданы при тех же условиях. Информацию для оценки берут с фондовых бирж, рынков, аналогичных сделок, рынка поглощений и слияний.

Плюсом подхода является то, что в нем стоимость предприятия или бизнеса отражает реальные результаты деятельности, а цена сделки — положение на рынке. Минус — невозможность определения цены предприятия (бизнеса) в будущем. Причина в неразвитости фондового рынка.

Рынка капитала. Оценка по стоимости таких же компаний, акции которых выставили на продажу. Метод достаточно быстрый и достоверный, если выбран точный аналог. Компании, выбранные для сравнения, должны иметь такой же размер по большинству параметров (персонал, оборот, доходы). В иных случаях применяют мультипликаторы, поскольку цена акций на рынке зависит от количества предлагаемых к продаже.

Метод сделок. Анализируют цену контрольных пактов акций таких же бизнесов. Он удобен, когда оценщики имеют большой объем информации для сравнения.

Отраслевые коэффициенты. Используют соотношения цены продажи бизнеса и финансовых показателей. Применяется крайне редко, поскольку нет данных мониторинга этих соотношений за длительный период.

Цена бизнеса определяется, исходя из объема расходов. Оценивают активы, затем объем текущих обязательств. Из одного вычитают другое и получают стоимость капитала в собственности фирмы. Не учитывает перспективы развития компании, но более надежен, так как не содержит неопределенных переменных. Применим для оценки только открывающихся компаний, инвестиционных и холдинговых.

В подходе к оценке рыночной стоимости бизнеса по затратам используют два способа: по чистым активам и по стоимости при ликвидации.

Цену чистых активов определяют как разницу цены рыночной и обязательств фирмы. Он применим, если в распоряжении компании есть хорошие активы, а доходы нельзя спрогнозировать.

Способ по стоимости при ликвидации применяют, если фирма на грани банкротства. Цена - разница между стоимостью имеющихся активов и объемом затрат на процедуру ликвидации. Цена такого бизнеса будет минимальной.